Как кризис повлиял на рынок недвижимости
Бизнес Бизнес

Как кризис повлиял на рынок недвижимости

Научиться продавать, используя современные возможности цифровизации

Борис Лесков — первый заместитель генерального директора "Концерн РУСИЧ".

По итогам апреля, Росреестр зафиксировал сокращение зарегистрированных ДДУ в Москве на 43% по сравнению с мартом 2020 г. и на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в апреле было зарегистрировано 3845 договоров долевого участия. 

Анализируя продажи в квадратных метрах, вижу, что также отчетливо проявляется спад и в этом исчислении – в апреле в старых границах Москвы объем продаж составил 159 тыс кв.м. – это на 46% меньше мартовских значений. Под удар попали и нежилые помещения - спрос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился более чем на 40%. 

Эти цифры отражают не только падение спроса, но и ту действительность, в которой рынок недвижимости проведет еще пару месяцев, пока не начнется медленный и планомерный процесс восстановления. Но в ограничительных мерах и в кризисе есть и плюсы – первичный рынок жилья в очередной раз продемонстрировал свою гибкость и умение быстро реагировать на текущие запросы покупателей. В кратчайшие сроки большинство крупных застройщиков переформатировали свой традиционный офлайн режим работы в онлайн и тем самым смогли в это нелегкое время продолжать свою деятельность и не исчезать с рынка.

Об этом говорят и цифры: падение спроса на вторичном рынке составило 64%, что гораздо выше, чем на первичном. Конечно, не все покупатели оказались готовы к дистанционному оформлению ипотечных сделок, но тем не менее, в будущем этот опыт и отработанные алгоритмы онлайн-брони, дистанционного получения электронной подписи, оформления ДДУ и ипотеки из дома будут продолжать использоваться, наряду с традиционными способами коммуникации и оформления документов. 

С падением спроса, многие покупатели ожидали существенное снижение цен, но как мы видим, этого пока не произошло и вряд ли максимальный дисконт превысит 15%, так как в основе любого девелоперского проекта заложена бизнес-модель и продавать ниже себестоимости строительства или в ущерб экономике проекта никто не будет. В начале марта, аккурат перед введенным карантином, многие застройщики подняли цены в своих проектах. По итогам апреля, средняя цена за квадратный метр в новостройках в границах старой Москвы на 1.5% выше, чем в марте и на 9% выше, чем за аналогичный период прошлого года и составляет 240 тыс.руб/кв.м. Такая ценовая динамика в апреле (в пределах 1-2%) говорит, что рынок находится на паузе и существенных ценовых колебаний, как в большую, так и в меньшую сторону в ближайшее время не предвидится. 

Средняя стоимость квартиры в столичной новостройке так же выросла на 3% в годовом выражении и составила 12.6 млн руб. Многие из крупных девелоперов пережили кризис 2008 и 2014 года, кто-то из управленцев прошел кризис 1998 года, и во все кризисные и посткризисные периоды недвижимость продавалась, вопрос только в объеме сделок и динамике продаж. Как показала практика, спрос на квартиры по демократичным ценам в сегменте комфорт-класса есть всегда, но этот кризис не похож на все остальные, а значит и выход из него возможно будет идти по-другому сценарию, который подскажет не только время, но и ситуация на всех уровнях экономики. 

Чем больше опций и дополнительных возможностей для покупателя в рамках одного проекта предложит застройщик, тем выше его шансы пройти этот нелегкий период с минимальными потерями. Необходимо научиться не только продавать, используя современные возможности цифровизации и диджитал в целом, но и важно реализовать в рамках одного проекта несколько видов планировочных решений – от самых недорогих и демократичных по ценам до максимально качественных по характеристикам и закрывающим практически все потребности, даже самого требовательного покупателя. Широкий ассортимент квартир будет способствовать росту интереса со стороны разных целевых групп и выделять проект на фоне конкурентов.


Для инвестиций во время кризиса стоит приобретать жилую недвижимость

Корякин Роман — генеральный директор компании "Единый Центр Инвестиций". 

Рынок недвижимости разнообразен. Как минимум, недвижимость можно разделить на жилую и коммерческую. Вторая пострадала гораздо серьёзней. Сегодняшний кризис состоит из двух факторов: девальвации рубля и пандемии. Девальвация повлияла положительно как на жилую, так и на коммерческую. Многие люди, которые сидели в долларах, вышли в рубли и вложились в недвижимость. Пандемия повлияла отрицательно, особенно на коммерческую. Сейчас многие компании были вынуждены переключиться на работу в онлайн. И с высокой долей вероятности можно утверждать, что многие из тех, кто выживет, так и продолжат работать онлайн, отказавшись от аренды помещений. Таким образом, спрос на аренду, который уже сильно упал, в ближайшие пару кварталов, точно обратно не отскочит.

Жилая недвижимость во время пандемии столкнулась с рядом вызовов.  Агентствам недвижимости пришлось экстренно перейти на проведение сделок онлайн и работать без МФЦ. Наша компания достаточно быстро преодолела все сложности: мы перешли на электронную цифровую подпись, наши юристы ездили в ближайшие работающие МФЦ, открывшихся в Бокситогорске и Кингисеппе. Сроки регистрации клиентов практически не поменялись, а в некоторых случаях даже ускорились.

Что касается апартаментов, занимающих промежуточную позицию между жилой и нежилой недвижимостью, спрос на их долгосрочную и краткосрочную аренду снизился не сильно. Здесь есть два фактора, компенсирующих друг друга. С одной стороны, люди сели по домам, что привело к падению спроса. С другой стороны, многие поняли, что не могут эффективно работать из дома, и стали снимать апартаменты для персонального офиса. Многие компании переформатируются и переходят на небольшие офисные помещения, а для этого хорошо подходят апартаменты.

Спад на продажи любой недвижимости есть, однако не сильный; в нашем агентстве – около 10-15%. Качественная работа рекламного отдела и переустройство внутри компании позволили успешно продолжить работу с клиентами напрямую. Что касается работы нашей партнерской сети, то там просадка оказалась более ощутимая – большинство агентств не смогли оперативно адаптироваться к новым условиям.

Покупательский спрос просел, но должен быстро восстановиться. В марте из-за введения 13% налога многие сняли деньги с депозитов. Этому способствовала и 6,5% субсидированная ипотечная ставка до первого ноября. 80% клиентов покупают квартиру в ипотеку.  Лучший вариант для них – купить квартиру сейчас, потому что цены пока остаются прежними. После выхода из пандемии, цены на квартиры должны вырасти: люди, снявшие в марте депозит и сидящие в рублях, начнут покупать недвижимость. Следовательно, спрос и ценник повысятся. За последние две недели марта количество обращений в нашу компанию выросло в 2,5 раза, но в самом начале апреля уже в 4 раза упал. С 12 мая начались послабления, поэтому люди стали выходить на улицу и активно вести бизнес. Сейчас нам поступает большее количество звонков, а с 25 мая откроют МФЦ. Скорее всего, с первого июня спрос начнет возвращаться, причем достаточно резко. Те денежные средства, которые были сняты с депозита, как я уже сказал ранее, люди будут вкладывать в недвижимость. Цены на недвижимость будут расти, а в июне – июле мы уже начнем забывать про пандемию. Даже если и будет вторая волна, то, скорее всего, она будет гораздо слабее. И крайне маловероятно, что правительство вновь пойдёт по пути призыва к жёсткой самоизоляции.

Покупать недвижимость сейчас выгодно. Важно выбирать из огромного количества предложений самое ликвидное. Во время кризиса ликвидной недвижимости становится больше. Поэтому, конечно, шансы найти такое удачное предложение повышаются.

Если рассматривать варианты инвестиций в недвижимость во время кризиса, то однозначно стоит приобретать жилую. Коммерческая может в ближайшем будущем хлынуть на рынок. Из-за массового перехода на удалёнку, многие бизнесы будут отказываться от офисов. Если никто не будет арендовать недвижимость, то собственники будут вынуждены ее продать. Будет демпинг, и заработать на ней станет невозможно. Всегда можно сделать выбор в пользу жилой недвижимости, и это решение будет намного более надежным.


Произошло замедление стремительного роста цен на жилье

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Первым ярким последствием стало серьезное падение спроса: в апреле было заключено на 44% меньше сделок, чем в том же месяце прошлого года, а в Новой Москве – на 66%. И это не удивительно. Многие люди потеряли привычный уровень дохода, выросла безработица, а общая экономическая неопределенность подорвала веру потенциальных покупателей в свои силы. Ситуация усугубилась режимом самоизоляции и ограничениями на передвижение.

Даже те люди, которые сохранили платежеспособность, нередко предпочитали отложить решение о покупке до снятия карантина. Статистика гораздо красноречивее слов: во время самоизоляции лишь двум столичным застройщикам из топ-20 по количеству сделок удалось остаться в плюсе относительно марта. В проектах остальных девелоперов спрос упал на 30-70%. Второе последствие – замедление стремительного роста цен на жилье. С начала 2020 года квадратный метр в массовых новостройках прибавлял в среднем 2% в месяц, а в апреле прирост составил уже 0,9%. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в мае, и стоимость «квадрата» перестанет расти.

Однако надеяться на снижение цен в ближайшие месяцы также не стоит. Застройщики просто не могут позволить себе «сдать назад»: в апреле большинство компаний недополучили львиную долю прибыли, при этом исправно платили налоги, проценты по кредитам, несли расходы на содержание активов и т. д. Третье важное изменение – это переход на онлайн-продажи. Во время карантина прекратили работать МФЦ, Росреестр перестал принимать документы на бумажных носителях, и сами застройщики были вынуждены закрыть офисы продаж. Провести сделку стало возможным только в удаленном режиме. Однако застройщики в разной степени смогли приспособиться к новой ситуации: кто-то ограничился только онлайн-консультациями и электронной регистрацией, а кто-то предложил клиентам еще и возможность дистанционной оплаты и даже удаленной приемки квартиры. Большую роль в переходе на онлайн-сделки сыграли банки.

В частности, Сбербанк запустил программу выездной ипотеки «Ипотека с доставкой на дом» и предусмотрел возможность удаленного открытия эскроу-счетов. Несмотря на вынужденный характер, ускорившаяся цифровизация рынка недвижимости – это, безусловно, позитивное явление. Онлайн-продажи упростили процесс покупки: теперь клиентам не нужно ходить по инстанциям с кипой документов, провести сделку можно прямо из дома. Четвертое последствие – меры поддержки спроса со стороны власти и самих застройщиков.

В апреле была запущена программа льготной ипотеки под 6,5% при покупке новостройки. После этого целый ряд девелоперов – ПИК, Группа «Самолет», Донстрой, ФСК, УК «Развитие» и другие – разработали совместные программы с банками и дополнительно субсидировали льготную ставку до 0,1-0,5% годовых. То есть застройщики готовы выплачивать проценты по кредиту вместо клиента до конца 2020 года. И это далеко не единственная экстренная мера, на которую пошли девелоперы. Некоторые компании предложили скидки до 20% на выделенные пулы квартир и беспроцентную рассрочку с удобным графиком платежей.

Пятое последствие пандемии – это рост востребованности загородного жилья. Например, спрос на аренду элитных коттеджей в Подмосковье еще в марте подскочил сразу на 70%: «закрытым» квартирам люди предпочитали отдельный дом с большим участком. За пределы столицы выехали даже те горожане, которые раньше не рассматривали загородную недвижимость в качестве места проживания. Не стоит исключать, что после снятия ограничений по крайней мере часть арендаторов не захочет расставаться с преимуществами загородной жизни.

Также популярность этого сегмента недвижимости может возрасти в связи со снижением маятниковой миграции: после карантина некоторые люди продолжат работать в удаленном режиме, и необходимость ездить в офис каждый день отпадет.


Рынок будет совершенно другой и работа с клиентами сильно поменяется

Ренат Аскаров — эксперт рынка недвижимости, инвестор.

Не так давно государство стало софинансировать процент по ипотечному кредиту. Этот факт немного оживил рынок, все же 6.5% по ипотеке - это исторический минимум в России. Однако, суммы кредита по такой программе в нашем регионе (Тюмень) хватит лишь на нормальную 1-к квартиру или самый бюджетный вариант 2-к. 

Что же стало со стоимостью самой твёрдой валюты - метром квадратным? В апреле многие застройщики, провалив напрочь все свои планы по продажам, решили вернуть цена на квартиры к уровню 2019 года (до стандартного повышения новогодних цен). Частично это так же оживило рынок, но лишь до момента, когда вновь продлили режим самоизоляции. Затем дополнительно некоторые стали давать скидку до 5% за онлайн-бронирование квартиры и электронную регистрацию документов в Росреестре. Сегодня же направление работы застройщика смещается в сторону риелтора, который является лидером мнения среди своих клиентов. 

Так появляются конкурсы «кто больше продаст», повышенное комиссионное вознаграждение и другие бонусы для стимулирования партнёрских продаж. Со вторичным рынком все намного печальнее. Собственники, переоценивая реальную стоимость своих квартир, напрочь отказываются снижать цену. Усугубляем ситуацию ещё и ипотека со стандартной средней ставкой 9%-10% на вторичное жильё. Да и готового жилья от застройщиков сейчас достаточно на рынке. Есть из чего выбрать.

При сравнении всех факторов - в большинстве случаев покупатели выбирают новостройку. Люди, которые исправно платят ипотеку очень ждут снижения ставки ЦБ на 1% в июне. Тогда и банки снизят ставки по рефинансированию кредитов. Нас ждёт массовая межбанковская миграция заемщиков. Если все будет идти в таком ключе, то привычный нам рынок недвижимости восстановится через полгода - год. Но рынок будет совершенно другой и работа с клиентами также сильно поменяется.


Клиенты будут предъявлять больше требований к своему жилью

Константин Тюленев, директор по продажам ГК "Инград". 

За апрель спрос упал порядка 20% на проекты INGRAD и до 50% по отрасли в целом. Приостановка строительства, разумеется, тоже сыграла не в плюс девелоперам. Помимо фактического простоя объектов, застройщикам было необходимо поддерживать своих рабочих – обеспечить питанием и местом проживания, вести медицинский контроль. Согласно новым стандартам, мы усилили санитарный контроль на всех площадках, заключили договоры с медицинским организациями, оборудовали медицинские кабинеты и изоляторы. 

Также на наших подмосковных объектах организовано дежурство стюардов, которые следят за соблюдением санитарных норм на объекте. Всё это потребовало от нас дополнительных вложений. Впрочем, есть и положительные моменты. Мы усовершенствовали наши онлайн-инструменты. Речь идёт и о системе удалённой работы для офисных сотрудников, и об онлайн-продажах. Буквально с первых дней карантина удалось перевести в дистанционный режим более 80% сотрудников и переформатировать продажи, используя ранее разработанный для них онлайн-сервис.

Для сравнения в феврале доля онлайн-сделок составляла всего 2-3% от общего объёма продаж. А за 50 дней карантина мы провели более 700 дистанционных сделок и организовали более 1200 онлайн-консультаций для клиентов. INGRADу удалось первому разработать методику оформления дистанционных сделок с привлечением эскроу-счетов. Ранее это было невозможно из-за действующего механизма идентификации клиента. Это очень важный шаг для всей отрасли и сейчас новым инструментом пользуются практически все девелоперы. 

Важное и точно позитивное изменение для всего рынка – введение субсидированной ипотечной ставки 6,5%. Только в ГК «Инград» подано заявок на общую сумму более 3 млрд рублей. Мы фиксируем 50%-й прирост заявок по сравнению с предыдущим месяцем. Думаю, что до ноября эта программа будет драйвером наших продаж, и мы надеемся, что программу льготного кредитования продлят до конца года. 

Если говорить о влиянии вируса в перспективе, то мы ожидаем, что наши клиенты будут предъявлять больше требований к своему жилью. В последние годы на рынке уже сложился тренд на тщательную проработку концепции благоустройства не только в проектах бизнес-класса, но и в комплексах массового сегмента. Период самоизоляции, наверняка, поддержит этот тренд, и люди будут продолжать отдавать предпочтение тем проектам, где помимо квадратных метров, застройщик предлагает им организованные места для отдыха, игр с детьми, занятий спортом на профессиональном оборудование и приятных прогулок. 

Вернется интерес к балконам и лоджиям. Также одним из новых трендов могут стать отдельные комнаты с почтовыми ящиками и постаматами, для передачи товаров от курьеров к заказчику без личного контакта. Скорее всего нынешняя ситуация станет поводом для пересмотра санитарных и строительных норм. Они могут быть ужесточены. Вполне возможно, что застройщик должен будет предусмотреть в обязательном порядке возможность обеззараживания общественных зон в ЖК. 

Могут быть введены новые нормы по озеленению дворов в сторону уменьшения плотности застройки. В целом, можно прогнозировать, что увеличится спрос на качественные проекты в Подмосковье, где у застройщиков есть возможность организовать большие благоустроенные придомовые территории и ситуация с экологической обстановкой лучше, чем в Москве. Также жилье более доступное по стоимости, что сейчас является важным фактором, учитывая падение доходов населения. Можно смело констатировать, что пандемия стала настоящим стресс-тестом для всех девелоперов. Кризис помог выявить проблемные точки, направления, которым следует уделить дополнительное внимание.